上周陪对门的李叔去不动产登记中心咨询过户，他儿子年底要结婚，想把名下那套102平的老破小给儿子当婚房，中介之前给他算了笔账：走赠与要交3%契税加公证费，一共差不多四万，走买卖的话房不满五要交增值税，也要三万多。 结果窗口的工作人员翻了下他的房本，说根本不用花这个钱，手写份遗嘱放家里，以后儿子直接来办非公证继承，80块工本费就够了。
李叔当时就愣了，说之前问的公证处和中介都让他要么办公证要么走赠与，从来没人说过还能这么弄。
前阵子帮姑父办他父亲的房产继承，跑了两趟不动产中心，发现很多人对"房子怎么传给孩子"的认知还停留在好几年前：要么生前办公证赠与，要么走买卖，要么等老人走了办公证继承，三样都绕不开一笔不小的支出。 实际上2021年民法典生效之后，非公证继承的通道就已经开了，2025年开始全国多地的不动产登记中心推了非公证继承告知承诺制，平川、昌平两地2025年全年办了221件非公证继承的业务，广州海珠、西安高新这些地方也都有落地的案例，只要材料齐，根本不用花公证费。
先把大家最关心的两个零成本路径说清楚，都是法定生效，不用花一分钱公证费。
第一个是自书遗嘱，适合大多数普通家庭，最大的好处是房本一直攥在父母手里，在世的时候产权完全自己说了算，想卖想抵押都没人拦，也不用提前过户占子女的购房名额。
民法典1134条写得很明确，自书遗嘱要生效有几个硬要求，缺一个都可能被判无效：全文必须父母亲笔手写，不能打印，也不能找别人代写，之前有老人嫌写字累让保姆代写，自己签了个名，最后法院判无效；要写清楚房子的不动产权证号、地址、面积，最好备注下是"由XX（写子女姓名加身份证号）个人单独继承，不属于其与配偶的夫妻共同财产"，免得以后子女离婚闹分产；末尾要亲笔签名，标全年月日，只写"十月"不写年份的，一样无效。
至于网上很多说的要录个写遗嘱的视频，这个不是法定要求，是自己留着防纠纷的加分项：比如以后子女去办过户，其他继承人说遗嘱是伪造的，视频能当证据，和房本复印件放在一起存好就行。 多子女的家庭一定要写清分配比例，比如三套房各给谁，或者同一套房各占多少份额，别含糊。 要是之后改主意了，重新手写一份新的就行，新规以最后一份有效遗嘱为准，旧的自动失效，不用花钱去改公证。
等父母走了之后，子女带房本、遗嘱、死亡证明、亲属关系证明，去不动产中心的非公证继承窗口，签个告知承诺书就能办，只收80块的不动产登记工本费，没有契税、个税、增值税。
这里要提一句，告知承诺制不是啥证明都不用开，一般只适用于被继承人死亡超过70岁、早期户籍档案丢失证明开不出来这类5种情形，能开得出亲属关系证明的还是得正常提供，去之前最好先打12345问下当地窗口的要求，免得白跑。
第二个是婚内房产约定，适合房子是夫妻共有的家庭，不用过户，不用公证，白纸黑字写个约定就行，房本户主不变，也不占子女的购房名额。
操作也简单，夫妻俩手写一份《房产归属约定》，写清房本编号、地址，约定这套房未来全部归XX子女个人所有，和子女配偶无关，俩人签字按手印写日期，自己留好就行。
好处有三个：一是零成本，连打印钱都省了；二是产权还在父母名下，平时住、要卖要抵押都不影响；三是明确是单独给子女的，以后子女离婚，对方分不走。
但这个方式有两个坑得提前说清楚，是实际办案里常见的纠纷：第一，没办过户的话，物权没发生变动，子女拿的是债权请求权不是所有权，要是父母一方有外债被起诉查封房产，能不能保住房子要看婚内约定的时间和债务形成时间哪个更早，要是约定在债务之后，基本保不住，之前有个案子就是老两口跟儿子写了约定之后，老头之前做的生意欠款被起诉，房子直接被拍卖了，儿子只能另行起诉索赔。
第二，虽然最高法婚姻家庭编解释二明确了婚内财产约定给子女的不得任意撤销，但如果没配其他兜底文件，父母真要反悔还是会扯皮，最好和自书遗嘱一起用，约定是生前的意思表示，遗嘱是最终的兜底，双保险。
接下来说说大家常选的三个花钱的方式，各自的坑在哪，看完再决定要不要花这个钱。
第一个是生前直系赠与，现在政策是免征个税和增值税，但要全额交3%的契税，200万的房子光契税就要6万。 最大的隐患在后面：子女以后卖这套房，如果不是满五唯一，要交差额20%的个税，房子增值越多税越高，200万的房子要是10年前买的时候100万，以后卖了350万，差额250万，20%的个税就是50万，相当于大半套首付没了。 要是确定房子以后是子女自住不卖，赠与还行，不然别选。
第二个是买卖过户，房子满五唯一的时候税费最低，只有1%-2%的契税，200万的房最低2万契税，比赠与省4万，而且以后再卖也没有20%的个税坑。 但如果房子不满两年，要交5.6%的增值税，加上个税和契税，100万的房可能就要交小十万的税，当下支出很高，得看房龄和持有时间。
第三个是公证继承，以前是强制流程，现在民法典改了之后早就不是必须的，公证费按房价的1%-2%收，200万的房就是2-4万，完全是冤枉钱，现在全国的不动产窗口都认无公证的遗嘱办过户，除非是要把继承文书拿到国外用，不然根本不用办公证。
再说几个用房本的细节，都是之前跑手续的时候踩过的坑：
一是房本原件自己留，别随便给子女拿去抵押借贷，好多老人心疼孩子，孩子说要创业周转就把房本给了，结果贷了款还不上，房子差点被拍，平时给子女复印件就行，立遗嘱、办手续用复印件足够。
二是房子还有贷款没结清、有抵押的，不能走赠与过户，银行那边过不了，这种优先用遗嘱规划，等贷款结清了再处置，或者之后直接走继承也行，继承不受抵押的限制，只是子女继承之后要继续还剩余的贷款，或者还清了解押。
三是遗嘱里一定要写全房产证号，别只写小区地址，同一个小区好几栋，好几套相似面积的，只写地址容易混，窗口审材料的时候还要回去核对，耽误时间，把"鲁（202X）XX市不动产权第0XXXX号"整个写上去，省很多事。
四是想让子女离婚的时候配偶分不走房，不管是写遗嘱还是写婚内约定，一定要明确写"仅由XX（身份证号）个人单独继承/所有，与其配偶无关"，别只写"给我儿子""给我闺女"，没写"单独"俩字的话，婚后继承的财产算夫妻共同财产，离婚要对半分，之前有个阿姨立遗嘱只写"房子给女儿"，没写单独，后来女儿离婚，女婿分走了一半，阿姨闹了好几年也没用。
不同情况的家庭可以对号入座选：
想在世的时候完全控房子，预算有限的，优先选自书遗嘱，房本自己攥着，写完录个视频存好，零公证费；
夫妻共有的房，怕一方先走之后其他亲戚来闹继承纠纷的，婚内约定加自书遗嘱一起用，双保险；
房子打算长期自住，子女以后也不卖的，可以考虑赠与，接受3%的契税就行；
房子以后大概率要置换，或者地段好增值空间大的，避开赠与，优先选自书遗嘱，或者等满五唯一了走买卖也行。
去年有个张大爷立自书遗嘱，把身份证号写错了一位，又写"我走之后房子给老大他们几个"，没写清老二老三是不是有份额，最后法院判遗嘱无效，三个儿子打了三年官司，房子到现在还没分下来，所以写遗嘱的时候尽量把身份信息写全，要是不放心格式，可以去街道的司法所免费让工作人员帮看一眼，不用非要花公证的钱。 另外各地的不动产细则略有差异，比如有的地方非公证继承要求所有法定继承人都要到场签放弃声明，有的可以用告知承诺替代，办之前先打12345问下当地窗口的材料清单，别跑好几趟。
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